Woning leegmaken voor de verkoop

Wanneer moet de woning leeg zijn: compromis of akte?

Bij een verkoop in België zijn er twee momenten. Eerst ondertekenen koper en verkoper de onderhandse verkoopovereenkomst, het compromis. Volgens de notarissen is die overeenkomst al bindend: geen van beide partijen kan nog terug. Daarna volgt de notariële akte, die binnen maximaal vier maanden verleden moet worden. Binnen die termijn moeten ook de registratierechten betaald zijn.

De woning hoeft dus niet leeg te zijn bij het compromis. Het belangrijke moment is de dag waarop de koper eigenaar wordt en de sleutels krijgt. In de meeste verkopen is dat de dag van de akte, maar dat is een afspraak die in het compromis staat. Lees daarom goed na:

• Op welke datum het genot van de woning overgaat naar de koper.
• In welke staat de woning moet worden overgedragen: vaak vrij van gebruik en bewoning, soms uitdrukkelijk leeg en bezemschoon.
• Wat er gebeurt met spullen die na de akte nog in de woning staan.

Twijfelt u, vraag het dan aan uw notaris voor u tekent. Een realistische datum in het compromis bespaart u later stress en discussie met de koper.

Wat moet blijven staan: alles wat mee verkocht is

De meest gemaakte fout bij het leegmaken van een woning voor verkoop is dat er te veel verdwijnt. Wat in het compromis als onderdeel van de verkoop staat, moet bij de oplevering nog aanwezig zijn. Vaak gaat het om:

• De ingebouwde keuken met de toestellen die erin zitten
• Ingemaakte kasten, badkamermeubels en spiegels die vastzitten
• Verlichting, gordijnrails, rolluiken en zonwering, als dat zo is afgesproken
• De verwarmingsketel, boiler, radiatoren en eventuele zonnepanelen
• Tuinhuis, brievenbus, bellen en vaste tuinelementen

Omgekeerd verwacht de koper geen losse meubels, kartonnen dozen, oude verfpotten of een volle kelder. Maak vóór de ontruiming een korte lijst van wat moet blijven en hang in elke kamer een briefje op de vaste stukken. Wij overlopen die lijst samen met u tijdens het gratis plaatsbezoek, zodat het team precies weet wat niet mee mag. Wilt u bepaalde stukken toch meenemen, zoals een dure lamp, spreek dat dan vooraf met de koper af en zet het op papier.

EPC, asbestattest en keuringen: het juiste moment

Een ontruimingsbedrijf maakt geen attesten op, maar de timing ervan bepaalt wel wanneer u best leegmaakt. Ter context, de belangrijkste documenten bij een verkoop in Vlaanderen:

• EPC. U hebt een geldig energieprestatiecertificaat nodig vóór u de woning publiek te koop aanbiedt. Het energielabel moet in de advertentie staan. Een EPC voor een bestaande woning is tien jaar geldig, maar bij een verkoop moet het opgemaakt zijn in 2019 of later.
• Asbestattest. Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van een woning die vóór 2001 gebouwd is. De inhoud moet aan de koper bezorgd worden bij de ondertekening van het compromis. Het onderzoek gebeurt door een gecertificeerde asbestdeskundige; OVAM levert het attest af.
• Elektrische keuring en bodemattest. De notarissen wijzen erop dat ook de keuring van de elektrische installatie in orde moet zijn en dat de eigenaar een bodemattest aanvraagt bij OVAM.

Praktisch betekent dit: de deskundigen moeten overal bij kunnen, ook in kelder, zolder, ingemaakte kasten en achter een volle garage. Een woning die al grotendeels leeg is, maakt hun bezoek sneller en vollediger. Wie snel wil verkopen, laat daarom vaak eerst de kelder, zolder en bijgebouwen ontruimen en de rest pas later. Let op: wij verwijderen zelf geen asbest. Zien we tijdens de ontruiming verdacht materiaal, dan laten we het onaangeroerd en melden we het u.

Leeg verkopen of eerst stylen?

Een volgemeubelde woning verkoopt moeilijker. Kopers zien vooral de spullen van een ander en niet de ruimte. Er zijn drie gangbare aanpakken:

1. Volledig leeg. De eerlijkste weergave van de woning. Ideaal voor kopers die willen renoveren en voor de asbestdeskundige en EPC-deskundige. Nadeel: een lege kamer oogt soms kleiner en kaal op foto’s.
2. Grotendeels leeg met enkele neutrale stukken. U laat bijvoorbeeld een tafel, enkele stoelen en een bed staan, de rest gaat weg. Dat geeft schaal zonder rommel. Na de verkoop halen wij de resterende stukken op.
3. Home staging. Een stylist richt de woning tijdelijk in met huurmeubels. Dat kan nuttig zijn bij een duurder pand, maar het kost geld en u moet eerst toch leegmaken.

Welke keuze ook: bij een sterfhuis of een woning waar lang iemand woonde, is grondig opruimen bijna altijd de eerste stap. Persoonlijke voorwerpen, foto’s aan de muur, medicijnen en papieren horen niet in een woning die bezocht wordt. Ze verdwijnen best al vóór de eerste bezichtiging.

Terugplannen vanaf de datum van de akte

De datum van de akte is uw vaste eindpunt. Reken van daaruit terug. Een voorbeeld voor een gemiddelde rijwoning:

Waarom niet de dag ervoor? Omdat er altijd iets onverwachts opduikt: een kast die toch niet mee verkocht is, een zolder die voller is dan gedacht, een parkeerverbod dat tijd vraagt. Een week marge is geen luxe. Plant u te vroeg, dan staat de woning wel weken leeg; controleer dan of uw woningverzekering een leegstaande woning blijft dekken.

Wat kost het leegmaken en wat brengt opkoop op?

Bij ons krijgt u nooit een verrassing. Na een gratis plaatsbezoek of enkele foto’s bepaalt de expert samen met u welke van onze 3 formules geldt:

• Wij betalen ú: heeft uw inboedel meer waarde (antiek, vintage, design, kunst, gereedschap…) dan het werk kost, dan betalen wij u het verschil.
• Gratis: dekt de opkoopwaarde de kosten van de ontruiming, dan betaalt u niets.
• U betaalt: is er weinig waarde, dan krijgt u een vaste all-in prijs op papier (btw, transport, sortering, bezemschoon), met de opkoopwaarde al afgetrokken.

Welke formule voor u geldt, hangt af van het volume, de toegang en de waarde van uw spullen. Laat uw telefoonnummer achter: een expert belt u terug voor een gratis offerte.

Bezemschone oplevering bij de akte: checklist

De koper mag verwachten dat de woning wordt overgedragen zoals afgesproken. Bezemschoon betekent leeg en geveegd, niet gepoetst tot in de hoeken. Overloop deze punten vóór de akte:

• Alle kamers, kasten en schuiven zijn leeg, ook boven op de kasten.
• Kelder, zolder, garage, tuinhuis en tuin zijn vrij van spullen en afval.
• Vloeren zijn geveegd, spinnenwebben verwijderd.
• Alles wat mee verkocht is, staat er nog en werkt.
• Meterstanden van water, gas en elektriciteit zijn genoteerd, liefst samen met de koper.
• Alle sleutels, afstandsbedieningen en codes liggen klaar voor de koper.
• Contracten voor energie, internet en verzekering zijn aangepast of opgezegd op de juiste datum.

Na de ontruiming krijgt u van ons foto’s van elke ruimte. Die kunt u bijhouden als bewijs van de staat waarin de woning werd achtergelaten, of doorsturen naar de makelaar of notaris.

FAQ

Onze diensten

• Woning leegmaken
• Inboedel opkopen
• Bezemschoon opleveren