Vider un logement en fin de bail

Quelles règles s’appliquent à votre bail ?

Pour un logement situé en Flandre et loué comme résidence principale, tout dépend de la date de conclusion du bail :

• Bail conclu depuis le 1er janvier 2019 : c’est le décret flamand sur la location d’habitation (Vlaams Woninghuurdecreet) qui s’applique.
• Bail antérieur à 2019 : ce sont en grande partie les règles de l’ancienne loi fédérale sur les baux qui restent d’application.
• Logement social ou kot étudiant : des règles propres existent. Un locataire social donne par exemple son préavis par lettre recommandée, avec un délai de trois mois, ou d’un mois en cas d’entrée en maison de repos.

Ce guide porte sur les baux privés conclus depuis 2019 pour un logement en Flandre ; à Bruxelles et en Wallonie, d’autres règles s’appliquent. Vérifiez la date sur votre contrat et, en cas de doute, consultez l’information officielle de l’autorité flamande, une association de locataires ou la justice de paix. Ce guide ne constitue pas un avis juridique.

Donner son préavis et calculer le délai

Un bail ne prend jamais fin automatiquement. Le locataire donne congé, et le bailleur doit recevoir ce préavis dans les délais.

• Bail de neuf ans : vous pouvez résilier à tout moment moyennant un préavis de trois mois. Si le bail prend fin pendant les trois premières années, vous devez une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon qu’il s’agit de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Ensuite, aucune indemnité.
• Bail de courte durée (trois ans maximum) : résiliable à tout moment avec trois mois de préavis, et une indemnité d’un mois et demi, d’un mois ou d’un demi-mois de loyer selon l’année.
• Congé pour l’échéance : au moins trois mois avant la fin du contrat.
• Bail non enregistré : tant qu’il n’est pas enregistré deux mois après la signature, vous pouvez partir sans préavis ni indemnité ; le congé prend effet le premier jour du mois suivant.

Lorsque vous pouvez résilier à tout moment, le délai commence à courir le premier jour du mois qui suit celui où le congé est donné. Exemple : vous donnez votre préavis le 12 mars ; il court du 1er avril au 30 juin inclus. La loi n’impose aucune forme, mais une lettre recommandée reste le moyen le plus sûr de prouver la date.

Calendrier : du préavis à la remise des clés

Un planning réaliste sur trois mois :

Le loyer reste dû jusqu’à la fin du préavis, même si vous partez plus tôt. Pour partir avant, demandez au bailleur s’il accepte une fin de bail de commun accord, par exemple parce qu’un nouveau locataire est déjà trouvé. Mettez toujours un tel accord par écrit.

Remise propre ou nettoyage complet : que devez-vous rendre ?

Le décret prévoit que le locataire rend le logement tel qu’il l’a reçu selon l’état des lieux d’entrée, à l’exception de ce qui a été dégradé par la vétusté ou la force majeure. Deux notions se mélangent souvent dans la pratique :

• La remise propre (logement vide et balayé) n’est pas une notion légale. Elle signifie en général : tous les objets enlevés, armoires et rangements vides, sols balayés. Vitres, cuisine et sanitaires ne sont pas nettoyés.
• Le nettoyage complet va plus loin : cuisine dégraissée, sanitaires et vitres lavés, armoires nettoyées.

Si vous avez reçu le logement propre, le bailleur attendra en général que vous le rendiez propre. Relisez donc votre bail et l’état des lieux d’entrée avant de planifier. Des meubles abandonnés, des déchets à la cave ou un abri de jardin encombré sont une cause classique de retenue sur la garantie locative.

L’état des lieux de sortie

Selon le décret flamand, un état des lieux détaillé est établi en fin de bail si l’une des parties le demande. Il est dressé contradictoirement, donc par le locataire et le bailleur ensemble, et à frais partagés. Il doit être établi au plus tard au moment de la restitution et de l’acceptation des clés.

En cas de désaccord, le juge de paix peut désigner un expert, à condition que la demande soit introduite dans le mois qui suit la libération des lieux. Si aucun état des lieux détaillé n’a été dressé à l’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.

Conseils pratiques : fixez le rendez-vous une fois le logement entièrement vide, prenez vous-même des photos datées de chaque pièce, relevez les compteurs ensemble et lisez tout avant de signer.

Récupérer votre garantie locative

Pour les baux conclus depuis 2019, la garantie locative s’élève au maximum à trois mois de loyer. Si elle est placée sur un compte bloqué à votre nom, la banque ne peut la libérer que sur la base d’un accord écrit du locataire et du bailleur, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision de justice.

En cas de dégâts non réparés, le bailleur peut en récupérer le coût sur la garantie. Il doit toutefois pouvoir le démontrer, par exemple en comparant les deux états des lieux et sur la base d’un devis. Son action en justice pour obtenir la libération de la garantie en sa faveur se prescrit un an après la fin du bail. Plus le logement est vide et net à la remise, moins il y a matière à discuter d’objets abandonnés ou de frais d’évacuation.

Checklist : un logement vide et prêt

1. Préavis envoyé par recommandé et preuve conservée.
2. Date de l’état des lieux de sortie fixée.
3. Toutes les pièces, armoires et tiroirs vides, placards encastrés compris.
4. Cave, grenier, garage, débarras et abri de jardin vides.
5. Jardin et terrasse libres d’objets, de pots et de déchets.
6. Petites réparations effectuées, comme les trous dans les murs, les ampoules et les joints, dans la mesure où le bail et l’état des lieux l’exigent.
7. Attestation d’entretien de la chaudière disponible.
8. Logement vide et balayé, ou nettoyé si vous l’avez reçu propre.
9. Compteurs relevés et document de reprise des énergies signé par les deux parties.
10. Toutes les clés, badges et télécommandes rendus et mentionnés au procès-verbal.
11. Changement d’adresse déclaré à votre nouvelle commune.
12. Accord de libération de la garantie locative signé.

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